Financiële Uitdagingen in de Nederlandse Zorgsector – maar marktpotentie groeit!

De Nederlandse gezondheidszorg heeft te maken met groeiende financiële uitdagingen. Dit is te lezen in de recent gepubliceerde barometer gezondheidszorg van accountantskantoor EY. Deze uitdagingen worden voornamelijk veroorzaakt door grote personele uitdagingen, stijgende kosten en bezuinigende zorgverzekeraars. 

De komende jaren zal het aantal zorgbehoevenden in Nederland snel verder toenemen. Dit komt onder andere door de vergrijzing en het feit dat bijvoorbeeld gehandicapten een langere levensverwachting hebben dan jaren geleden. 

De zorg die deze mensen nodig hebben gecombineerd met de recente beleidswijzigingen (zie ook de eerdere gepubliceerd artikelen voor FOI) zorgt voor een grotere vraag naar én andere eisen ten aanzien van huisvesting. Van gezondheidscentra tot hospice en van seniorenappartementen tot verpleeghuis. Is het voor financiers, ontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers nog interessant om actief te zijn in het zorgvastgoed, of wordt dit te risicovol ? 

Dit artikel belicht enkele belangrijke ontwikkelingen en bespreekt de kansen en uitdagingen die hieruit voortkomen.

Kritischere banken

Door de verslechterde financiële situatie van veel zorginstellingen worden banken vaak kritischer bij het verstrekken van financiering. Dit komt bovenop de reeds hogere rentetarieven. Traditioneel leenden veel zorginstellingen bij hun huisbankier. Deze leningen werden vaak aangevuld met een deel eigen vermogen. Met dit totaalbedrag kon dan de financiering van nieuwbouw en de herontwikkeling en verduurzaming van locaties worden gerealiseerd. Vaak werd de externe financiering ook door het waarborgfonds voor de zorgsector (WfZ) geborgd waardoor de tarieven voor de zorginstelling interessanter werden. Strengere kredietvoorwaarden en slechtere ratio's maken het voor veel zorginstellingen echter moeilijker om op interessante voorwaarden een financiering te verkrijgen. Hierdoor moeten er samenwerkingen gezocht worden met andere partijen. Diverse ontwikkelaars en beleggers zijn de afgelopen jaren handig hierop ingesprongen en hebben reeds veel ervaring opgedaan in het zorgvastgoed.

Veel Ontwikkelopgaves

Om aan de vraag naar kwalitatief hoogstaand zorgvastgoed te blijven voldoen zal de bestaande voorraad flink moeten worden uitgebreid (CBRE: Zorgvastgoed op crusiaal kruispunt). Ook ligt er een behoorlijke verduurzamingsopgave voor het zorgvastgoed. Naast het feit dat deze gebouwen verouderd zijn en niet meer voldoen aan moderne eisen, hebben ze namelijk vaak ook een verduurzamingsopgave . 

Om de gebruikskosten te verlagen en de bewoners en medewerkers van zorginstellingen een aangename leef- en werkomgeving te bieden, is het noodzakelijk om vastgoed te verduurzamen, transformeren, herontwikkelen of nieuw te bouwen. Dit is de afgelopen maanden vaak in de ijskast gezet doordat de ontwikkelingen niet financieel haalbaar zijn als gevolg van de gestegen rente- en bouwkosten. Ook trage procedures bij gemeenten zijn in diverse gevallen de reden dat een ontwikkeling hapert. De behoefte vanuit de markt naar goed zorgvastgoed neemt echter iedere dag verder toe. 

Kansen voor Samenwerking tussen Beleggers en Zorginstellingen

Dit biedt kansen voor samenwerkingen tussen beleggers en zorginstellingen om deze ontwikkelingen toch te verwezenlijken. Terwijl zorginstellingen slechts een deel (en vaak steeds minder) van hun ontwikkeling gefinancierd krijgen via banken, kan een vastgoedbelegger de (nieuwe) locatie kopen en zo feitelijk het geheel financieren. De verwachting is dan ook dat meer zorginstellingen de komende jaren deze route zullen volgen.

Gedegen Financiële Due Diligence

Voor beleggers die overwegen om met zorginstellingen samen te werken, is het van cruciaal belang om een goede financiële due diligence uit te voeren. Dit omvat het analyseren van de financiële gezondheid van de zorginstelling, de strategische visie richting de toekomst, het beoordelen van de operationele efficiëntie en het begrijpen van de risico's die gepaard gaan met de investering. Het is essentieel dat beleggers ervoor zorgen dat hun investeringen niet alleen financieel rendabel zijn, maar ook bijdragen aan de kwaliteit en toegankelijkheid van de gezondheidszorg. Alleen zo is er daadwerkelijk sprake van een toekomstbestendige investering.

Bouw courant

Door vastgoed te ontwikkelen dat voor diverse (zorggerelateerde) doelgroepen geschikt is, kan goed ingespeeld worden op de behoeften vanuit de markt. Als de behoefte vanuit de primaire doelgroep verminderd kan de locatie ingezet worden voor een andere doelgroep. Na de levensduur van het gebouw als ‘zorglocatie’ kan het aansluitend getransformeerd worden naar bijvoorbeeld reguliere appartementen of kantoor. Hierdoor wordt voorkomen dat een gebouw na het gebruik als zorglocatie een beperkte verkoopwaarde heeft. 

Tot slot

De financiële situatie van zorginstellingen in Nederland wordt gekenmerkt door uitdagingen, maar er zijn kansen en oplossingen voor vastgoedvraagstukken te vinden in de samenwerking met beleggers. 

Om een gezonde investering met beheersbare risico’s te doen is het volgende essentieel:

• Begrijp waarin je investeert;
• Werk samen met de zorginstelling om tot het beste gebouw te komen;
• Voer een grondige financiële due diligence uit waarbij je een zorginstelling ook vraagt naar de (strategische) toekomstplannen.

Beleggen in zorgvastgoed blijft dus zeker interessant, maar het is van belang om goed te weten waar de kansen en risico’s zitten voordat je er aan begint.