Beheerder

Alternatieve financiering van onderwijsvastgoed

Naar circulaire scholen met een excellent binnenklimaat en maximale flexibiliteit

Connect Invest, 7 februari 2020


Inleiding

De gemiddelde leeftijd van een schoolgebouw in Nederland is 40 jaar. Aangezien er veel nieuwbouw gepleegd wordt, houdt dit in dat er tevens scholen zijn, die wel 60 tot 80 jaar oud zijn. In Nederland staan ongeveer 10.000 schoolgebouwen, een aantal dat jaarlijks verandert. Veel van deze gebouwen zijn verouderd en voldoen bij lange na niet aan de eisen van deze tijd. Waar bijvoorbeeld voor kinderdagverblijven zeer strenge normen gelden voor de kwaliteit van het gebouw en het binnenklimaat, zijn die normen er niet voor schoolgebouwen. Dit zorgt ervoor dat in veel van deze gebouwen de fijnstofnormen en CO2 -niveaus ruim boven aanvaardbare niveaus liggen. De voorbeelden van schoolgebouwen met een slechte kwaliteit zijn legio. Soms moeten klassen ontruimd worden als het regent vanwege de lekkages. Wanneer de temperatuur buiten 25 graden is, kan deze in de klas oplopen naar 40 graden. Het mag duidelijk zijn dat, afgezien van de fysieke ongemakken, de leerprestaties van kinderen onder deze omstandigheden verre van optimaal zijn, zoals blijkt uit dit artikel in het AD over TU Eindhoven: Artikel AD Slechte concentratie door hoge CO2-niveaus. We staan in Nederland daarmee voor een opgave om een inhaalslag te maken met het onderwijsvastgoed. De eerste eis is dat de binnenklimaten excellent zijn en de vervolgeisen zijn dat onderwijsvastgoed energieneutraal is, liefst circulair. En dat in deze gebouwen een bepaalde mate van flexibiliteit wordt aangebracht, zodat deze altijd aangepast kunnen worden aan de heersende en toekomstige onderwijsmodellen.

Ter vergelijking kan worden geconstateerd dat de hoeveelheid vierkante meters onderwijsvastgoed ongeveer gelijk is aan het aantal vierkante meters kantoren in Nederland. Ook het onderwijsvastgoed zal “Paris-proof” moeten worden.

Oorzaak van de huidige situatie

De spagaat waar we ons in bevinden in onderwijsvastgoed, is gelegen in het feit dat een schoolbestuur niet mag investeren. Deze verantwoordelijkheid ligt bij de gemeente, zij is de partij die de zorgplicht heeft om te investeren in onderwijs en de schoolgebouwen. Schoolbesturen hebben daarnaast wel weer de verantwoordelijkheid voor het buitenonderhoud van de gebouwen, wat op zich een vreemde constructie is. Het schoolbestuur moet zich nu noodgedwongen bezighouden met onderhoudszaken, die niets te maken hebben met hun kernactiviteiten, namelijk het geven van onderwijs. De vergoeding voor de huisvestingscomponent komt daarentegen van het Rijk en deze gaat weer naar de schoolbesturen op basis van het aantal leerlingen. Deze verstrengeling van de verantwoordelijkheden en de financieringsstromen zorgt ervoor dat gemeentes en schoolbesturen in een gedwongen huwelijk zitten. Soms gaat zo’n huwelijk goed en soms gaat zo’n huwelijk slecht. Zeker bij gemeentes die met hun financiën tegen de plafonds van de schuldenquote aanlopen, zullen er altijd discussies zijn tussen de eisen en de wensen van het schoolbestuur enerzijds en de mogelijkheden tot financiering door de gemeente anderzijds.

De school van het heden en van de toekomst

Schoolgebouwen in het heden zouden op zijn minst een gezonde, veilige en geschikte omgeving moeten bieden om onderwijs te geven volgens de modellen die bij de huidige tijd passen. De vraag die gesteld kan worden, is of het klassikale model, dat al ruim 100 jaar gehanteerd wordt, nog wel geschikt is voor het heden? Als het antwoord daarop nee is, dan kun je je afvragen of een schoolgebouw in de opzet met klaslokalen nog wel bestaansrecht heeft. Een voorbeeld van een vernieuwend concept is De Sterrenboom in het kleine plaatsje Stolwijk bij Gouda. Deze school heeft een compleet andere manier van onderwijs geïntroduceerd. De huidige opzet van klassen is losgelaten, waardoor dit nieuwe model mogelijk werd. Omdat zij een nieuwe school gingen bouwen, hebben zij als het ware het gebouw aan laten sluiten op het onderwijsmodel. Meer informatie over De Sterrenboom via deze link: De Sterrenboom

Bovenstaande casus laat zien, dat we een compleet nieuwe denkwijze moeten introduceren wanneer we scholen bouwen. De gebruiker moet centraal worden gezet en niet de decennialang gebruikelijke bouwwijze. We hebben durf en visie nodig om het compleet anders te doen. Het is eigenlijk onvoorstelbaar dat wij ons kostbaarste bezit, onze kinderen, in veel gevallen in slechte gebouwen onderbrengen die soms vele tientallen jaren oud zijn en een slecht binnenklimaat hebben.

Visie

Laten we de omslag maken naar gezonde scholen, met maximale flexibiliteit, liefst circulair en energieneutraal. We kunnen kindgebonden functies samenbrengen in multifunctionele accommodaties of zogenoemde Integrale Kind Centra. In onze visie geldt voor onderwijsvastgoed: “gebouw volgt gebruiker”, dus breng flexibiliteit aan in de panden zodat we makkelijk kunnen inspelen op (toekomstige) wijzigende onderwijsmodellen en wellicht zelfs in tekorten in leskrachten.

Connect Invest heeft samen met Sectie5 een visie uitgewerkt hoe we dit kunnen doen. Deze visie is vertaald naar concrete plannen en momenteel kunnen we een maatwerkoplossing aanbieden aan gemeentes en schoolbesturen.

We zullen het eerst hebben over een nieuwe manier van alternatieve financiering van het onderwijsvastgoed en daarna het model toelichten voor de verduurzaming van bestaande gebouwen en de nieuwbouw van circulaire scholen. 

Alternatieve financiering voor gemeentes en schoolbesturen

Connect Invest en Sectie5 hebben een model uitgewerkt om op alternatieve wijze de financieringsparadox tussen gemeentes en schoolbesturen op te lossen. De introductie voor een scholenfonds is al enige tijd in voorbereiding en is de oplossing om deze alternatieve financiering mogelijk te maken. Dit fonds biedt gemeentes de kans om het onderwijsvastgoed versneld te verduurzamen of bij nieuwbouw een volledig circulair en energieneutraal gebouw (ENG) te realiseren. Bij nieuwbouw met een nieuwe industriële  bouwwijze kan zelfs een zeer korte bouwtijd worden gerealiseerd van 60 dagen, volledig stikstofvrij en zonder CO2-uitstoot. Deze nieuwe bouwwijze kan er tevens voor zorgen dat binnen een tijdsbestek van dagen, lokalen worden toegevoegd of worden weggehaald, of dat de indeling van een school gewijzigd wordt.

De alternatieve financiering kan worden verkregen door het eigendom van het onderwijsvastgoed over te dragen aan het fonds. Dit kan zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw. De gemeente sluit vervolgens een langjarig huurcontract met het fonds, waardoor alle investeringen in het gebouw door het fonds worden gedaan. Op deze wijze zijn huidige en toekomstige investeringen niet langer een verantwoordelijkheid van de gemeente maar van het fonds. Om grip op het vastgoed te houden, kunnen allerlei soorten afspraken worden gemaakt, zoals een terugkooprecht of – plicht of eerste recht van koop.

Het onderbrengen van onderwijsvastgoed binnen het fonds zorgt ervoor dat het goedkeuringsproces binnen een gemeente niet langer een vertragende factor is bij investeringen. Gemeentes dienen investeringen namelijk altijd te toetsen aan integrale huisvestingsplannen (IHP) en hun schuldenquote. Veelal is een goedkeuring van de gemeenteraad nodig en boven bepaalde bedragen dient een gemeente een investering ook openbaar aan te besteden. Bij de overdracht van het vastgoed naar een fonds, verschuiven daarmee de uitgaven voor onderwijsvastgoed van investeringsbeslissingen naar beslissingen over exploitatie-uitgaven, hetgeen voor een gemeente veel makkelijker is. Een ander groot voordeel voor een gemeente is dat zij hun schuldenquote kunnen verlagen wanneer zij dit vastgoed overdragen aan een fonds. Daarnaast kunnen boekwinsten ontstaan bij de overdracht, welke gelden gemeente kunnen aanwenden voor een eigen begroting.

Wanneer een schoolbestuur wenst te investeren in het gebouw omdat zij dat nodig achten vanwege hun onderwijsmodel of vanuit duurzaamheid, is een dergelijke investering door het fonds veel makkelijker te faciliteren. Een aanvullende investering wordt doorberekend in de huursom aan de gemeente. De gemeente kan vervolgens deze extra jaarlijkse huurlast wel of niet doorberekenen aan het schoolbestuur. Als de gemeente vindt dat deze kosten binnen hun zorgplicht vallen, brengen zij deze niet in rekening bij het schoolbestuur. Als zij vinden dat een verhoging buiten hun zorgplicht valt, brengen zij deze wel in rekening bij het schoolbestuur. Wanneer het schoolbestuur deze extra jaarlijkse last zelf voor haar rekening neemt, dan zal zij zelf een businesscase moeten maken in hoeverre deze extra last wordt “terugverdiend”. Bijvoorbeeld bij een verduurzaming zouden de extra jaarlijkse lasten terugverdiend moeten worden uit besparingen in de energielasten. En bij een investering, omdat een onderwijsmodel vernieuwd kan worden, bestaat de businesscase uit de mogelijke toename van het aantal leerlingen. Een dergelijke toename zorgt namelijk weer voor een hogere vergoeding vanuit het Rijk. In beide gevallen is een dergelijke casus voor het fonds neutraal. Wanneer het fonds namelijk een aanvullende investering wenst te faciliteren, wordt bij een nieuwe emissie beleggerskapitaal opgehaald naast een aanvullende bankfinanciering.

Groeifondsen voor zorgvastgoed werken inmiddels reeds op exact dezelfde wijze en de ontwikkeling van deze fondsen is een prima voorbeeld voor een fonds in onderwijsvastgoed.

De financiering van het fonds

Nederlandse gezinnen hebben maar liefst € 450 miljard op een spaarrekening staan (BRON publicatie DNB). Van dit bedrag staat ongeveer € 370 miljard bij Nederlandse banken en € 80 miljard bij buitenlandse banken. De rentevergoeding op dit spaarsaldo is 0%.  Terwijl gemeentes enerzijds moeite hebben om hun uitdaging op het gebied van verduurzaming van scholen te financieren, staat er anderzijds dus € 450 miljard te “slapen” op spaarrekeningen.

Het is een uitgelezen kans om spaarders en beleggers de mogelijkheid te geven om hen van een rendement te voorzien door te beleggen in een vastgoedfonds voor scholen. Veel beleggers willen met hun belegging impact maken en zijn niet altijd op zoek naar het hoogste rendement. Het fonds heeft daarmee een brugfunctie om dit spaargeld aan te kunnen wenden voor investeringen in scholen, of breder geformuleerd: in de maatschappij.

Het verduurzamen van bestaand onderwijsvastgoed

De oplossing voor de financiering van het verduurzamen van bestaand onderwijsvastgoed is vrij eenvoudig. Het eigendom van de school wordt overgedragen aan het fonds waarna het fonds de verduurzamingsopgave financiert. In het model is opgenomen dat zoveel als mogelijk ENG de norm moet zijn. Door het aantrekken van particuliere beleggers in het fonds en een bankfinanciering, worden zowel de aankoop als de verduurzaming gefinancierd. Uiteraard staat in dit proces de gebruiker wederom centraal, dus de eisen en de wensen van het schoolbestuur zijn leidend in dit proces. Wanneer het schoolbestuur wensen heeft die vanuit het onderwijsmodel zijn ontstaan, kunnen deze direct worden meegenomen in de investeringen.

De voordelen van een industriële nieuwbouwwijze voor onderwijsvastgoed

Connect Invest werkt samen met partners in de bouwwereld. Één van deze partners benadert de bouw niet vanuit traditionele wijze maar vanuit kennis en ervaring in de industrie. Dit leidt logischerwijze tot een compleet andere bouwwijze dan de gangbare traditionele manier van bouwen. Het schoolbestuur als gebruiker kan haar meest ideale ontwerp opstellen voor een nieuw schoolgebouw. Dit ontwerp wordt in de fabriek uitgewerkt in panelen die volledig circulair worden samengesteld. Tevens zijn alle voorzieningen met betrekking tot water, electra en verwarming in deze panelen verwerkt en ontstaat een volledig energieneutraal gebouw. Na de productie en het bouwrijp maken van de grond worden deze panelen binnen 60 dagen in elkaar gezet. Deze bouwwijze is volledig stikstofvrij, CO2-neutraal, levert een excellent binnenklimaat en voldoet aan alle geldende bouwbesluiten en wet- en regelgeving. Het grote voordeel is dat een dergelijk gebouw binnen een termijn van enkele dagen kan worden uitgebreid met extra lokalen of ruimtes met andere functies. Tevens kan de indeling van een gebouw binnen enkele dagen worden aangepast, zodat bepaalde ruimtes kleiner of groter kunnen worden gemaakt. Vanwege de industriële bouw is er geen onderhoud benodigd, het hele gebouw is daarmee onderhoudsvrij, wat schoolbesturen direct volledig ontzorgt op het gebied van buitenonderhoud.

Als klap op de (inmiddels verboden) vuurpijl, deze bouwwijze is 30% goedkoper dan traditionele bouw. Dit komt omdat het aandeel personeelskosten 7% van de totale bouwsom bedraagt, hetgeen bij traditionele bouw ruim hoger ligt.

Duurzaam slopen

De laatste overweging die het ontworpen model aantrekkelijk maakt voor gemeentes en schoolbesturen, is een nieuwe manier van duurzaam slopen. Connect Invest heeft een relatie met New Horizon die het traditionele slopen achterhaald vindt en daar een compleet nieuwe benadering voor heeft ontwikkeld. Slopen is in hun ogen “oogsten” geworden. Zij ontmantelen een gebouw en alle materialen worden opnieuw aangewend voor de bouwketen. Veel gemeentes en schoolbesturen gaan er vanuit dat slopen per definitie niet duurzaam is. Met deze oplossing is dit bezwaar ook weggenomen. Meer informatie over deze werkwijze staat op: https://newhorizon.nl/

Afrondend

Het door Connect Invest en Sectie5 ontwikkelde model biedt kansen voor gemeentes om hun onderwijsvastgoed naar de eisen van deze tijd te brengen. De financiering, de herontwikkeling, de nieuwbouw en eventueel daaraan gekoppelde oogst (c.q. sloop) zijn allemaal duurzame elementen die het pad effenen naar gezonde, veilige schoolgebouwen waar les kan worden gegeven op een manier die bij deze tijd past.

Wil je samen met ons dit pad gaan bewandelen, neem contact met ons op via info@connectinvest.nl, dan gaan we stappen zetten.